文 / 驗樓C 李健華
近日赤柱豪宅 ONE STANLEY 爆出獨立屋鋼筋配置與圖則不符及保護層缺失的爭議，在香港地產界與工程界引發巨浪。天價豪宅出現結構品質疑雲，固然令公眾震驚；但隨之而來的討論中，不少人卻對「驗樓師」的角色產生了誤解，以為業主只需聘請驗樓師，就能對整座建築物「由內到外」進行全方位安全認證。
作為第一線的專業驗樓師，我們必須坦誠地告訴公眾一個業界實情：在常規的交樓驗收中，驗樓師是「看不到」任何深藏於混凝土內的結構問題的。
一、 常規驗樓的局限：權限與非破壞性檢測的邊界
很多買家以為驗樓師是「萬能的」，但事實上，常規驗樓（Building Inspection）的定位是「目視與非破壞性交樓質素檢驗」。驗樓師在現場的主要工作，是為業主檢查門窗密合度、牆身及地磚空鼓、油漆瑕疵、水電設施運作以及滲漏水等影響日常居住品質與工藝細節的問題。
對於樓板內部的鋼筋數量、間距、保護層厚度以及混凝土強度等「隱蔽工程（Hidden Works）」，常規驗樓師既無權限，亦缺乏客觀條件去現場驗證：
1. 結構早已封閉： 在交樓階段，所有結構鋼筋早於數月甚至數年前的混凝土澆注（Concreting）過程中被完全封死，表面已被泥水與飾面覆蓋。
2. 檢測範疇與工具限制： 驗樓師採用的均為非破壞性常規工具（如敲缸棒、高清高清紅外線儀、濕度計等）。在沒有獲授權破壞飾面（俗稱「開皮」）或使用高清超聲波與雷達掃描（GPR）的情況下，肉眼根本無法穿透混凝土。
3. 法律與權責劃分： 建築物隱蔽結構的法定監理責任，在於認可人士（AP）、註冊結構工程師（RSE）以及屋宇署（BD）的監管體系機制，而非交樓環節的驗樓師。
二、 ONE STANLEY 事件的啟示：當隱蔽瑕疵浮出水面
那麼，今次 ONE STANLEY 的爭議為何會爆發？據了解，問題往往是在業主交樓後進行大裝修、拆除表層或進行改建工程時，才被工程人員意外揭發。隨後業主方聘請專業結構顧問及化驗所，透過雷達掃描與鑿開局部結構，方才發現鋼筋配置與獲批圖則存在落差。
這起事件暴露了當前地產市場一個極大的認知盲區——「順利通過交樓驗驗，不等於結構百分之百零瑕疵」。
當天花出現異常裂縫、樓板出現非正常的下垂，或是業主計劃進行大型結構改動時，常規驗樓師的作用是發出預警（Red Flag），提醒業主「此處情況異常，超出常規驗樓範疇」，並建議業主即時引入專業結構工程師（RSE）接手，進行更高規格的結構檢測。
三、 專業分工：常規驗樓師 vs. 註冊結構工程師（RSE）
為了保障買家的自身權益，市場與業主必須釐清「驗樓師」與「註冊結構工程師」的職責分野：圖二
四、 給業主與地產業界的四點建議
面對複雜的工程爭議與隱蔽結構疑慮，業主與業界應如何面對？
1. 釐清驗樓預期，切忌盲目安心： 業主應明白常規驗樓旨在處理居住工藝問題。若新樓交樓時發現結構牆或樓板有異常大裂縫、嚴重不平整，應要求驗樓師紀錄並諮詢專業意見。
2. 裝修改動前先評估： 若打算在入伙後拆除牆體、貫通樓板或進行大型改建，切勿擅自施工，應聘請 RSE 查閱屋宇署批准圖則（Approved Plans）並進行現場勘測。
3. 強化發展商的工地監工機制（TCP）： 發展商與建築商應嚴格落實現場監督計劃（Technical Competence Persons），切實確保施工團隊按圖施工，而非將問題隱瞞於混凝土之下。
4. 驗樓師扮演橋樑與預警角色： 驗樓師雖不能看穿鋼筋，但憑藉豐富的現場經驗，能第一時間為業主辨識潛在的異常風險，並導引業主尋求正確的法律與工程途徑解決問題。
結語
ONE STANLEY 事件無疑給整個香港建築與地產業敲響了警鐘。豪宅的價值不僅在於昂貴的地段與豪華的會所設施，更在於看不見的結構品質與安全底線。
作為驗樓師，我們立足專業，既不誇大常規驗樓的功能，也絕不迴避業界的真實局限。釐清權責、推廣正確的結構安全知識，並在關鍵時刻為業主提供專業的預警與指引，才是驗樓師守護買家權益的真正價值所在。
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免責聲明：以上內容僅供一般參考，唔構成專業法律或工程建議。每個物業情況獨特，對於重大決定，請務必諮詢合資格專業人士
本文作者為 驗樓C團隊 - 李健華 Sunny，致力於透過專業檢測與客觀角度，為買家提供全方位的物業品質把關服務。查詢熱線：9888-0748