【驗樓C專欄｜李健華驗樓師】二手樓尋寶記：二手樓應否聘請驗樓師？
大家好，我係李健華驗樓師（驗樓C創辦人）。每日同大家分享一啲樓宇小知識，希望幫到各位業主安居樂業。
買二手樓，係好多港人「上車」或者「換樓」嘅踏實選擇。比起新樓，二手樓地段方便、即買即住，但同時亦好似一場「尋寶遊戲」——表面靚仔之下，可能收埋咗啲要嘥一大舊錢先整得好嘅伏位。今日我哋就深入傾下：買二手樓，到底使唔使請專業驗樓師？
一、 核心分別：冇「執漏期」嘅「現況購入」
呢點係理解二手樓驗樓必要性嘅根本。買一手新盤，發展商通常會提供至少6個月嘅保修執漏期，發現問題可以要求免費整。
但二手樓交易一般都跟 「現況購入」（As Is）原則。意思係，由簽臨時買賣合約開始，買家就已經被視為接受層樓嘅所有現狀。成交之後先發現嘅所有問題，維修責任同使費都會完全由新業主孭。所以，事前驗清楚，緊要過事後補鑊百倍。
二、 二手樓常見「伏位」：專業驗樓師會睇啲咩？
二手樓因為樓齡、保養、同過往裝修情況複雜，問題通常收得更加隱蔽。以下係一啲高發兼且整起上嚟好甘嘅隱患，亦正正係我哋驗樓時嘅核心關注點：
1. 滲漏水問題（頭號殺手）
呢個係二手樓最常見亦最麻煩嘅問題。一搞通常要「大興土木」，使費閒閒地幾萬到幾十萬。
· 窗邊滲漏：檢查窗框四周膠邊有冇老化、爆裂，窗台石有冇水漬、發霉。
· 廚廁暗滲：打開廚櫃檢查水管駁位，捽下有冇濕氣；留意天花、牆角有冇水漬或者油漆剝落。
· 假天花內藏危機：一定要拆開假天花，檢查樓板同水管有冇歷史滲漏痕跡。
2. 「化妝樓」陷阱
有啲賣家為求快啲高價賣出，會做低成本「翻新」去掩蓋嚴重缺陷，例如用油漆遮住牆身裂紋、用新瓷磚遮住滲水牆身。普通買家好易中招，而驗樓師可以憑經驗同儀器（例如濕度計、紅外線熱成像儀）睇穿表面，發現根本問題。
3. 結構與安全隱患
· 空心磚（空心批盪）：牆身或者地磚背面水泥填充唔實，敲落會發出空洞聲，好易爆裂脫落。
· 牆身裂痕：幼細嘅髮絲裂痕可能同裝飾層有關，但如果係斜向、較闊或者不斷擴闊嘅裂痕，就可能涉及結構安全，一定要高度警惕。
· 非法改建：有冇拆過結構牆、有冇僭建物等等，呢啲都會影響樓宇安全同之後嘅按揭同保險。
4. 老化設施與電力系統
· 水電線路：舊樓電線可能唔符合現代安全標準，有短路風險。我哋會測試所有插座有冇電、檢查電箱配置。
· 去水系統：測試地台去水速度，檢查有冇淤塞或者斜水唔夠導致積水。
為咗方便大家理解，我將二手樓嘅核心驗樓重點歸納如下：
二手樓五大驗樓重點自查清單
· 滲漏水 (高風險)
· 檢查位置：窗邊、天花牆角、廚廁櫃內、假天花上面、冷氣機位。
· 自查方法：觀察水漬、霉點、油漆起泡；用手摸管道接口；淋水測試（要小心進行）。
· 結構與牆身 (高風險)
· 檢查位置：所有牆身、地板、橫樑。
· 自查方法：用銀仔或者空鼓錘敲擊瓷磚聽聲（空洞聲代表空心磚）；仔細睇裂痕形態。
· 門窗 (中風險)
· 檢查位置：所有窗、露台門、大門。
· 自查方法：開關多幾次檢查順唔順、鎖得實唔實；檢查防水膠條完唔完好。
· 水電系統 (中風險)
· 檢查位置：全屋插座、電箱、所有水龍頭、去水口。
· 自查方法：用充電器測試每個插座；打開所有水龍頭睇水壓；倒水測試地台去水速度。
· 附送設施 (明確責任)
· 檢查位置：合約寫明嘅所有傢俬、電器。
· 自查方法：逐件開機測試功能；對清楚品牌型號同合約清單係咪一樣。
三、 專業驗樓師嘅價值：唔單止「發現問題」
或者你會諗：「我自己對住張清單仔細睇唔得咩？」 當然可以，對發現表面問題有一定幫助。但專業驗樓師嘅價值，遠遠唔只係咁：
· 經驗與儀器：我哋依靠嘅唔單止係清單，更加係多年經驗。借助紅外線熱成像儀、高精度濕度計、內窺鏡等專業工具，能夠發現肉眼睇唔到嘅潛在滲漏、內部鏽蝕等問題。
· 避開利益衝突：如果你計劃買入之後即刻裝修，叫裝修師傅「順便睇下」，佢可能會有意無意誇大問題，方便抬高工程報價。獨立嘅驗樓師可以提供客觀、中立嘅評估。
· 提供議價籌碼與法律依據：一份由專業人士出嘅詳細驗樓報告，可以成為你成交前同賣家議價（要求維修或者減價）嘅有力依據。香港測量師學會都建議買二手樓前先搵合資格人士檢驗。
· 長遠規劃與安心：了解物業嘅真實狀況，可以幫你更準確規劃裝修預算，避免入住後問題頻生，真正實現「安居樂業」。
四、 俾準買家嘅終極建議
1. 黃金驗樓時機：一定要喺正式成交（交吉）前1-2日安排最終驗樓。呢個係你確認物業狀況、發現問題嘅最後機會。
2. 自行檢查與專業委託結合：對於樓齡較高、裝修複雜或者價格高昂嘅物業，強烈建議聘請專業驗樓師。選擇時，可以留意佢係咪具備建築、測量或者工程相關專業背景，或者有行業學會（例如香港樓宇檢驗學會HKBIA）嘅認證。
3. 明確「傢俬清單」：所有賣家承諾留低嘅物品，一定要喺臨時買賣合約度用清單列明品牌、型號、數量，並且影相存證，避免交樓時有爭執。
4. 發現問題立即行動：驗樓時如果發現任何同合約承諾唔符嘅新問題，要即刻透過律師同地產代理同賣家溝通，尋求解決方案。
總括嚟講，買二手樓請驗樓師，絕對唔係一項唔必要嘅使費，而係為你人生其中一項重大投資買嘅「保險」。佢買返嚟嘅係對物業深層狀況嘅知情權，係避免將來巨額意外支出嘅保障，更加係一份入住之後嘅安心。
希望呢篇文章可以幫到正在搵理想安樂窩嘅你。你對二手樓驗樓仲有咩疑問？或者有相關經歷想分享？歡迎喺留言區一齊討論！
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免責聲明：以上內容僅供一般參考，唔構成專業法律或工程建議。每個物業情況獨特，對於重大決定，請務必諮詢合資格專業人士。
專欄作者：
李健華驗樓師 | 驗樓C 創辦人 兼驗樓師、香港驗樓師學會
查詢：9888 0748